I contratti di affitto di natura transitoria sono regolati dall’articolo 5, L. n. 431/1998, che ne ammette la stipula con durata inferiore rispetto ai limiti previsti dalla Legge, al fine di soddisfare particolari esigenze delle parti (comma 1) e rinvia, per la definizione di condizioni e modalità, ad apposito Decreto ministeriale.
Le regole generali per la stipula di detti contratti sono state quindi introdotte dal Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 30 dicembre 2002 (leggi qui il testo del Decreto), il quale, all’ articolo 2, specificamente prevede che:
- I contratti di locazione di natura transitoria di cui all’articolo 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori per fattispecie – con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa – da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.
- I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili ricadenti nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con esse confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia, sono definiti dalle parti all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee, come individuate dall’articolo 1. Gli Accordi territoriali relativi a questo tipo di contratti possono prevedere variazioni, fino ad un massimo del 20 per cento, dei valori minimi e massimi anzidetti per tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari esigenze locali. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste dal decreto ministeriale di cui all’articolo 4, comma 3, della legge 9 dicembre 1998 n. 431.
- Per le proprietà di cui all’articolo 1, commi 5 e 6, si procede – per i comuni di cui al comma 2 del presente articolo – mediante Accordi integrativi, stipulati fra i soggetti e con le modalità indicate nell’articolo 1 medesimo.
- I contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica clausola che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore – da provare quest’ultima con apposita documentazione da allegare al contratto – i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.
- I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall’articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (ovverosia in un ordinario 4+4, n.d.r.), in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno.
- Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente per le proprietà individuali (allegato C) e per le proprietà di cui all’articolo 1, commi 5 e 6 (allegato D).
- I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati utilizzando esclusivamente i tipi di contratto di cui al precedente comma.
- Le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni sindacali.
L’articolo 1, comma 4 (parte finale), del Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti 10 marzo 2006, (leggi qui il testo del Decreto) prevede che “in ogni comune le parti possono comunque stipulare, indipendentemente dalle esigenze individuate negli accordi tra le associazioni di proprietari ed inquilini, contratti di locazione di natura transitoria per soddisfare qualsiasi esigenza specifica, espressamente indicata in contratto, del locatore o di un suo familiare ovvero del conduttore o di un suo familiare, collegata ad un evento certo a data prefissata“.
Il contratto di locazione ad uso transitorio deve essere redatto utilizzando o prendendo come riferimento, un modello espressamente predisposto con decreto ministeriale.
Detto contratto deve necessariamente indicare:
- le generalità delle parti;
- la descrizione dell’immobile;
- l’importo del canone;
- le modalità di versamento;
- la durata della locazione;
- l’espresso riferimento all’esigenza transitoria, che deve essere comprovata da idonea documentazione allegata al contratto stesso (ad esempio, la dichiarazione del datore di lavoro relativa a un trasferimento temporaneo del dipendente presso un’altra sede). Si ricorda al riguardo che in caso di mancata specificazione dell’esigenza temporanea, il contratto è soggetto alla disciplina ordinaria (la durata sarà quindi di 4 anni + 4 anni);
- un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica. In caso di mancata dichiarazione circa l’APE, entrambe le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa pecuniaria, il cui pagamento non esonera peraltro dall’obbligo di presentare detta dichiarazione o copia dell’attestato entro 45 giorni.
Nei contratti di locazione ad uso transitorio, diversamente da quanto stabilito per le locazioni ordinarie, non è necessario dare la disdetta: la cessazione del contratto si verifica automaticamente al termine del periodo prestabilito.
Va però chiarito che se le ragioni della transitorietà sono state poste dal locatore, è necessario che questi le confermi prima della scadenza, con apposita comunicazione al conduttore. In caso contrario, se il conduttore rimane nel godimento dell’immobile, il contratto va ricondotto nell’alveo della disciplina ordinaria (e quindi nuovamente con conversione in 4+4). Se il locatore comunica il perdurare dell’esigenza transitoria e poi non adibisce l’immobile all’uso dichiarato entro sei mesi, può essere condannato, secondo la disciplina ordinaria, al ripristino del contratto di locazione, o, in alternativa, al risarcimento del danno a favore del conduttore (per un importo massimo pari a 36 mensilità del canone di locazione).
Del contratto in esame, alla luce dei benefici e delle deroghe che consente il suo utilizzo, se ne fa un largo e spesso improprio uso, sia da parte dei proprietari per fini “elusivi”, sia da parte degli inquilini per fini “speculativi”, con conseguente esposizione a sanzioni, laddove, come spesso accade, non vengano rispettati i suelencati inderogabili requisiti previsti dalla Legge.
Pertanto, se da un lato i contratti di locazione ad uso transitorio possono rappresentare una valida alternativa al rigido sistema normativo vigente per le locazioni ordinarie e convenzionate, poiché, seppure nel rispetto di un meccanismo rigido, consentono di locare ad un canone soddisfacente e per un periodo limitato e prescelto dalle parti, ove vi siano esigenze specifiche delle medesime, dall’altro, il ricorso a detta tipologia contrattuale viene troppo spesso e facilmente utilizzato a fini esclusivamente elusivi e speculativi, con vera e propria simulazione della dichiarata esigenza transitoria.
Articolo redatto a cura dell’Avv. Luca Rufino
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