Le principali regole vigenti in materia di riscossione dei contributi condominiali e responsabilità solidale nel condominio le rinveniamo nel testo dell’art. 63 disp. att. del Codice Civile (CLICCA QUI per il testo dell’articolo).
La norma testualmente prevede che: “per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto“.
La succitata disposizione normativa fissa quindi i seguenti punti:
– ai fini della riscossione delle somme dovute dai singoli condomini, all’amministratore è consentito promuovere, senza autorizzazione dell’assemblea, il procedimento per ingiunzione;
– l’amministratore ha l’obbligo di comunicare ai creditori del condominio i dati dei condomini morosi, onde permettergli di attivare la procedura monitoria nei loro confronti (i creditori potranno agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti solo dopo aver escusso gli altri);
– in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato;
– chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi dovuti per l’anno in corso e per quello precedente (inteso dal legislatore non come anno solare, ma come anno contabile, determinato dalla chiusura del bilancio condominiale).
– chi cede diritti su unità immobiliari resti obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
In relazione ai contributi condominiali, la norma fa sorgere in capo all’acquirente ed al venditore dell’unità abitativa un debito a cui sono entrambi solidalmente vincolati al pagamento. In pratica l’amministratore di condominio potrà richiedere il pagamento dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente sia al vecchio proprietario che al nuovo, potendo scegliere tra chi, dei due, offra migliori garanzie di pagamento; chi prima paga andrà poi a liberare l’altro nei confronti del condominio.
Si tratta di norma che ha valenza nei confronti del condominio ma non rileva nei rapporti interni fra venditore ed acquirente, che potranno regolare nell’atto di vendita le rispettive obbligazioni e che comunque saranno tenuti in forza di meri criteri cronologici legati al trasferimento dell’immobile, avendo riguardo, in relazione alle spese straordinarie, a chi fosse proprietario al momento della delibera che ne ha deciso l’esecuzione. Tale rilevanza rimane interna anche con riguardo ai rapporti con i terzi creditori del condominio, che non potranno avvalersi del vincolo di solidarietà fra venditore ed acquirente dell’unità condominiale.
La Cassazione ha avuto modo di ribadire ed affermare alcuni principi di diritto in materia di lavori condominiali straordinari ed imputazione delle spese relative: in primis, in riferimento alla natura di lavoro straordinario, la Corte ha affermato che “il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione ed atti di amministrazione straordinaria riposi sulla “normalità” dell’atto di gestione rispetto allo scopo dell’utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell’assemblea condominiale” (Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865). Trattasi, peraltro, di valutazione da compiersi avendo riguardo non alla singola voce di spesa, ma all’intervento complessivamente approvato. L’accertamento della straordinarietà o meno dell’attività discende, in ogni caso, ad un apprezzamento di fatto rimesso ai giudici di merito.
La Suprema Corte ha altresì ribadito che, “occorrendo individuare quando sia insorto l’obbligo di partecipazione a spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle cose comuni, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Questo momento rileva sia per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, sia per accertare l’inclusione del medesimo obbligo nel periodo biennale di responsabilità solidale di entrambi verso il condominio. L’obbligo del cessionario dell’unità immobiliare, invero, è solidale, ma autonomo, in quanto non propter rem, e, piuttosto, costituito ex novo dalla legge in funzione di rafforzamento dell’aspettativa creditoria dell’organizzazione condominiale. Il compratore risponde verso il venditore soltanto per le spese condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui egli sia divenuto condomino, mentre ha diritto di rivalersi nei confronti del suo dante causa allorché sia stato chiamato dal condominio a rispondere di obbligazioni nate in epoca anteriore all’acquisto” (Cass. civ. Sez. VI – 2 Ordinanza, 22-03-2017, n. 7395). Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. cod. civ.
La Suprema Corte ha inoltre stabilito che il vincolo previsto dalla norma operi anche in caso di acquisto in sede di esecuzione immobiliare.
Articolo redatto a cura dell’Avv. Luca Rufino
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