Il condominio è la comproprietà che si realizza negli edifici divisi in appartamenti o in altre unità immobiliari appartenenti a diversi soggetti.
Ai sensi dell’art. 1117 c.c., chi è proprietario esclusivo di un appartamento è, al tempo stesso, proprietario delle parti comuni di questo, come ad esempio dei muri portanti, delle scale, del tetto, dell’ascensore.
Le parti comuni sono essenziali per il godimento degli appartamenti: pertanto, la comunione sulle stesse non può sciogliersi.
Il trasferimento della proprietà degli appartamenti comprende quello delle quote sulle parti comuni.
La quota comune è proporzionale al valore dell’unità immobiliare, calcolato in millesimi su base di un’apposita tabella millesimale.
Il condomino non può liberarsi della propria quota comune al fine di sottrarsi dall’obbligo di contribuire alle spese ad essa relative, che sono ripartite in modo proporzionale anche in relazione agli usi individuali (es. l’ascensore è usato di più da chi abita ai piani più alti).
Le decisioni relative all’uso e all’amministrazione delle parti comuni sono prese dall’assemblea dei condomini, su base del principio maggioritario.
Le maggioranze necessarie per la regolare costituzione dell’assemblea e le conseguenti deliberazioni si calcolano tenendo conto del numero dei condomini e delle quote di valore dell’edificio.
Se il condominio comprende più di 8 condomini, l’assemblea nomina un amministratore; se il condominio comprende più di 10 condomini è necessario formare un regolamento di condominio, che dev’essere approvato dall’assemblea.
L’avviso di convocazione dell’assemblea, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., deve contenere l’indicazione specifica dell’ordine del giorno e deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo raccomandata, pec, fax o tramite consegna a mano, con l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.
Sul termine sopraindicato si è pronunciata la Corte d’appello di Napoli il 6 maggio 2024.
Nello specifico il giudice del gravame ha annullato la deliberazione dell’assemblea condominiale il cui avviso di convocazione non era stato ricevuto nei termini di cui all’art. 66 disp. att. c.c., considerando l’avviso di convocazione un atto recettizio: la convocazione va ricevuta, e non spedita, almeno 5 giorni prima.
La Corte si è posta in linea con la giurisprudenza consolidata sul punto: ogni condomino ha il diritto di intervenire all’assemblea e deve essere messo in condizione di poterlo fare, per cui la convocazione deve essere ricevuta nel termine stabilito (Cass. 24041/20).
Pare opportuno precisare, inoltre, che nel calcolo del termine non si conteggia il giorno dello svolgimento della riunione in prima convocazione, mentre si computa quello di ricezione dell’avviso.
Commenti recenti