Il contratto di rent to buy, conosciuto anche come “affitto con riscatto” è disciplinato dall’art. 23 del d.l. n. 133/2014 (c.d. decreto “Sblocca Italia” – CLICCA QUI per il testo di legge), convertito in Legge n. 164/2014, rubricato “Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili“.

Trattasi di un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Significa che il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati. La Legge in esame prevede che il conduttore abbia la facoltà di acquistare il bene, ma non l’obbligo. Le parti possono anche concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma in tal caso il contratto è diverso dal la fattispecie del rent to buy. Anche il termine entro cui il conduttore potrà decidere di acquistare o meno la casa è rimesso alla determinazione delle parti, con il limite dei dieci anni.

Quella sopra descritta è una formula sicuramente allettante per chi si trovi nell’impossibilità di ottenere un mutuo ed ha lo scopo di aiutare, da una parte, i cittadini che si trovino in difficoltà a comprare una casa e ad accedere al credito e, dall’altra, i costruttori per liberarsi più facilmente dell’invenduto.

Stipulando un contratto di rent to buy, il conduttore ottiene l’immediato godimento dell’immobile per un periodo di tempo determinato e viene rinviato al futuro il trasferimento della proprietà, imputando parte dei canoni pagati al corrispettivo della vendita. Il contratto di rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, nonché i terreni. La norma in esame lascia, come sopra accennato, alla libera determinazione delle parti sia la decisione in merito alla durata del contratto finalizzato all’acquisto del bene immobile, che dell’importo dei canoni da scontare, nonché il numero dei canoni minimi il cui mancato pagamento può comportare la risoluzione del contratto (purché non inferiori a un ventesimo del numero complessivo – v. infra).

Di fatto, il proprietario dell’immobile lo concede in godimento al potenziale acquirente, attribuendo a quest’ultimo il diritto di acquistarlo entro un determinato termine e ad un certo prezzo. La norma prevede la trascrizione del contratto nei Registri Immobiliari. Nel periodo del godimento prima dell’acquisto il potenziale acquirente è tenuto a versare un canone. Il canone si compone di due porzioni, liberamente determinate dalle parti: una versata “a fondo perduto” (tipo canone di locazione), l’altra in “conto vendita”. Quest’ultima porzione verrà poi detratta dal saldo finale, ove il potenziale acquirente decidesse di acquistare l’immobile. Ove, invece, alla scadenza del termine concordato, il potenziale acquirente decidesse di non acquistare, il proprietario dovrà restituire la porzione del canone versata in conto prezzo, trattenendo esclusivamente la parte corrisposta “a fondo perduto”.

Le agevolazioni ed i vantaggi per il conduttore-futuro acquirente sono molteplici: potrà, infatti, abitare da subito l’appartamento senza dover corrispondere l’intero prezzo al proprietario; sarà inoltre più agevole per il conduttore-futuro acquirente ottenere un mutuo dalla banca perché minore sarà l’importo da richiedere.

Il contratto di rent to buy presenta vantaggi anche per il venditore: consente innanzitutto un immediato introito finanziario e la possibilità di trovare un maggior numero di potenziali acquirenti; in caso di inadempimento del conduttore, inoltre, il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, ove non sia diversamente convenuto nel contratto. Il rischio è quindi che il conduttore decida di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto pagato (e solitamente sarà una somma maggiore rispetto all’importo di un “normale” canone di locazione). L’ulteriore rischio a carico del proprietario è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri. La procedura in tal caso non è quella di sfratto, ma bensì di rilascio del bene, più breve e meno costosa. I tempi di effettivo rilascio dipendono tuttavia dai singoli Tribunali (la competenza spetta per legge al Giudice del luogo ove è situato l’immobile – art. 21 c.p.c. CLICCA QUI per il testo dell’articolo). L’atto notarile costituisce titolo esecutivo per ottenere la liberazione dell’immobile da parte del conduttore inadempiente.

In ordine alla risoluzione e all’inadempimento, il comma 2 dell’art. 23 prevede, inoltre, che “il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo“. In caso di inadempimento, si applica l’art. 2932 c.c. (CLICCA QUI per il testo dell’articolo) sull’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, secondo il quale la parte non inadempiente può ottenere una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto non concluso. Il successivo comma 5 sancisce che, nell’ipotesi di risoluzione per  inadempimento  del  concedente,  “lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata  degli  interessi  legali“; viceversa, se la risoluzione per inadempimento dipende dal conduttore, “il concedente ha   diritto   alla restituzione dell’immobile  ed  acquisisce  interamente  i  canoni  a titolo di indennità, se non è stato  diversamente convenuto nel contratto“.

Il comma 6, infine, si occupa del fallimento del concedente e del conduttore: nella prima ipotesi, il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’art. 67, comma 3, lett. c), L.F. sulla revocatoria fallimentare (CLICCA QUI per il testo dell’articolo); nella seconda, si applica l’art. 72 L.F., per cui spetta al curatore decidere se sciogliere o meno il contratto (CLICCA QUI per il testo dell’articolo).

Come sopra accennato, l’art. 23, n. 1, del d.l. n. 133/2014 prevede l’obbligo di trascrizione del contratto ai sensi dell’art. 2645 bis c.c. (CLICCA QUI per il testo dell’articolo), che dovrà quindi rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, con la produzione dei medesimi effetti di cui all’art. 2643, 1° comma, n. 8, c.c. (CLICCA QUI per il testo dell’articolo).

Con la trascrizione qualsiasi ipoteca, pignoramento e/o altra formalità pregiudizievole, successiva alla stipula del contratto di rent to buy, non potranno essere fatti valere contro il futuro acquirente. Il conduttore-futuro acquirente, quando comprerà l’immobile, comprerà il bene libero, con la sicurezza che le rate già versate andranno a buon fine.

Ai fini fiscali la porzione di canone versata a fondo perduto è assimilata ai canoni di locazione, mentre la porzione di canone versata in “conto vendita” è assimilata agli acconti prezzo.

Articolo redatto a cura dell’Avv. Luca Rufino