Il deposito cauzionale nella locazione è una somma di denaro generalmente prestata dall’inquilino al proprietario a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni che sorgono dal contratto di locazione.
Il deposito cauzionale, ai sensi dell’art. 11 della legge 392/78, non può essere superiore a tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali, che devono essere corrisposti dal proprietario all’inquilino alla fine di ogni anno. In merito a questo ultimo aspetto, vale la pena segnalare Cass. 15 ottobre 2002, n. 14655, la quale, nella vigenza dell’art. 11 della legge 392/78, ha stabilito che gli interessi legali sul deposito cauzionale – irrinunciabili – debbano essere corrisposti dal locatore alla fine di ogni anno, senza che occorra la richiesta del conduttore. Se non si è così provveduto, essi devono essere restituiti, unitamente alla somma depositata, al momento del rilascio dell’immobile locato, dovendosi presumere, fino a prova contraria, che sia venuta meno la funzione di garanzia del deposito cauzionale ai fini dell’adempimento degli obblighi gravanti sul conduttore.
L’onere, a carico del locatore, di restituire la cauzione sorge al termine della locazione, non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove trattenga le somme anche dopo il rilascio senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione in tutto o in parte delle stesse a copertura di specifici danni subiti, l’inquilino è legittimato ad ottenere decreto ingiuntivo.
Le parti, tuttavia, laddove il contratto di locazione non preveda diversamente, potranno accordarsi: la cauzione potrà essere restituita subito al rilascio dell’immobile, oppure in un secondo momento, quando si potranno detrarre le spese che spettano al conduttore. Infatti, tra le obbligazioni a carico del conduttore previste dal contratto di locazione, a garanzia delle quali viene prestata la cauzione, solitamente vi rientrano il pagamento delle utenze e degli oneri condominiali nella misura dovuta dall’inquilino (con conguaglio al momento del bilancio d’esercizio), obbligazioni il cui corretto adempimento può essere verificato solo quando viene emesso il bollettino/fattura e non nell’immediatezza del rilascio dell’appartamento.
Nel caso, già sopra richiamato, in cui il proprietario trattenga ingiustificatamente le somme versate a titolo di deposito cauzionale, non è mai conveniente per l’inquilino trattenere le chiavi dell’immobile: infatti, in tal caso, permarrebbe nella detenzione del bene con l’obbligo di continuare a pagare il canone di locazione e di sostenere le ulteriori spese connesse. Sarà sicuramente più corretto restituire le chiavi e rilasciare l’immobile avendo cura nel contempo di redigere, insieme al locatore e preferibilmente alla presenza di terzi, un verbale nel quale le parti diano reciprocamente atto delle condizioni dell’immobile (magari corredando il verbale con delle foto, datate e siglate da entrambe), delle letture delle varie utenze e della riconsegna delle chiavi. In tal modo il proprietario non potrà simulare danni o pretendere un risarcimento per danni successivi al rilascio, poiché, da quel momento, il bene è rientrato nella sua piena disponibilità e responsabilità.
Articolo redatto a cura dell’Avv. Luca Rufino
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