La locazione abitativa per studenti universitari appartiene al genere delle locazioni transitorie, ai sensi dell’art. 5, comma 2, della Legge n. 431/1998 (Clicca qui per il testo della Legge) ed ha lo scopo di mettere a disposizione dello studente uno strumento idoneo a soddisfare le proprie esigenze laddove necessiti di un alloggio per un periodo di tempo limitato, in relazione alla durata degli studi universitari.
Secondo quanto disposto dall’art. 3 del D.M. 16 gennaio 2017 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (Clicca qui per il testo del Decreto), “nei Comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, e comunque di istituti di istruzione superiore, disciplinati dal regio decreto 31 agosto 1933, n. 1592, e dalla legge 21 dicembre 1999, n. 508 nonché nei Comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea – quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti – in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata da sei mesi a tre anni, rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre mesi prima. Tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio“.
Hanno pertanto diritto ad accedere al contratto in questione tutti gli studenti iscritti ad un corso di laurea, anche fuori corso, a condizione che lo studente si trovi fuori sede rispetto al Comune di residenza. Condivisibile l’orientamento secondo cui possano usufruire del contratto agevolato anche gli studenti iscritti ad un corso di istruzione superiore o ad istituti di istruzione non universitari, sempreché ciò sia previsto dagli accordi locali stipulati tra le organizzazioni della proprietà e dell’inquilinato. Resta salva la facoltà dello studente di corsi superiori non universitari di stipula di un contratto di locazione libero ex art. 2, comma 1, Legge 431/1998.
L’intestazione del contratto può essere fatta anche in capo a terzi, per esempio ai genitori.
Ai sensi della norma sopra citata, la durata della locazione abitativa per studenti universitari è da 6 mesi a 3 anni. Alla prima scadenza, ove non intervenga la disdetta, il rapporto si rinnova automaticamente. Si tratterebbe, secondo la tesi prevalente, di un rinnovo automatico destinato ad applicarsi solo alla prima scadenza: alla seconda, il contratto, nel silenzio delle parti, cesserebbe per il mero spirare del termine.
Nell’ipotesi in cui i conduttori siano più d’uno, è prevista la possibilità che solamente uno o più di questi recedano dal contratto, così facendo proseguire la locazione nei confronti degli altri, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione dell’immobile.
Per quanto riguarda la determinazione del canone, il decreto rinvia agli accordi locali. Rimane in dubbio se sia consentito o meno applicare l’aggiornamento ISTAT sul canone, considerato che nulla è disposto al riguardo.
E’ fatto divieto di sublocazione, sia totale che parziale. Se l’alloggio risultasse occupato da uno studente che non sia anche conduttore, la sublocazione si presume.
Per quanto riguarda la disciplina delle agevolazioni fiscali, questa trova applicazione, ai sensi dell’art. 5, comma 1, del decreto ministeriale 16 gennaio 2017 succitato: ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo situati nel territorio dei comuni di cui all’art. 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE (Comitato interministeriale per la programmazione economica) stipulati o rinnovati ai sensi delle disposizioni della legge 9 dicembre 1998, n. 431, a seguito di accordo definito in sede locale e nel rispetto delle condizioni fissate nella Convenzione del 2016; ai contratti di cui agli articoli 1 comma 3, e 5 commi 2 e 3 della medesima legge n. 431 del 1998.
Le agevolazioni sono le seguenti:
– agli effetti IRPEF, la tassazione sul reddito da locazione è ulteriormente ridotta del 30%, a condizione che nella dichiarazione relativa all’anno in cui si intende usufruire dei benefici vengano indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l’anno di presentazione della denuncia dell’immobile ai fini dell’imposta comunale sugli immobile ed, infine, il comune di ubicazione dell’immobile locato (art. 5, comma 2, DM cit.).
– Quanto all’IMU ed alla TASI 2017, sugli immobili affittati con contratto di locazione a canone concordato, si applica l’aliquota comunale, con riduzione del 75% (art. 5 , comma 1, DM. cit.).
– L’aliquota relativa alla cedolare secca, a partire dal 2018, è passata dal 10 al 15%.- I conduttori possono usufruire di una detrazione di imposta rapportata al periodo dell’anno nel quale sussiste tale destinazione, pari ad € 495,80, se il reddito complessivo non supera € 15.493,71, e pari ad € 247,90, se il reddito supera detta soglia, ma non la somma di € 30.987,41.
– Per gli affitti brevi (fino a 30 giorni), la cedolare secca è pari al 21%.
Infine, l’art. 6 del decreto in parola, al fine di limitare il contenzioso giudiziale tra le parti, concede la possibilità, in capo a ciascun contraente, di richiedere la nomina di una Commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale che, in caso di adesione dell’altra parte, dovrà concludere l’operato entro il termine di 60 giorni dalla data di sua costituzione.In caso di variazione dell’imposizione fiscale gravante sull’unità immobiliare locata, nonché in caso di sopravvenienza di altri elementi o situazioni idonee ad incidere sulla congruità del canone, la parte interessata può adire la Commissione che propone alle parti, entro il suindicato termine perentorio di 60 giorni, il nuovo canone da rinegoziare.Nel caso di contratti di natura transitoria, le parti possono accedere alla Commissione ai fini della verifica in merito alla sussistenza o meno dell’esigenza di transitorietà.La richiesta di attivazione della Commissione non comporta oneri di spesa (v. Allegato E al D.M. 16 gennaio 2017 relativo alle modalità attivazione Commissione).
Articolo redatto a cura dell’Avv. Luca Rufino
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