Le novità principali in tema di locazioni brevi e/o a fini turistici sono state introdotte dalla legge di bilancio 2024.
Le locazioni brevi sono disciplinate dal D.L. 50/2017 che definisce tali i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni.
I suddetti contratti possono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dall’attività d’impresa o da soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero che gestiscono portali telematici.
I siti internet come Booking, Airbnb hanno avuto un ruolo fondamentale nell’incremento della diffusione di questa tipologia di locazioni.
Dal punto di vista più squisitamente tecnico-giuridico i contratti di locazioni brevi e/o a fini turistici presentano delle peculiarità.
In primo luogo, non sussiste un obbligo di forma per la redazione dei contratti, ma pare comunque opportuna la stipula per iscritto al fine di meglio tutelare le parti coinvolte.
Il locatario per la concessione in godimento dell’immobile per il periodo di tempo desiderato riceve un corrispettivo, comprensivo degli oneri e accessori relativi alle spese di gestione ordinaria del condominio e di alcuni servizi “base”.
Alcuni dei servizi accessori comuni nelle locazioni brevi sono: la pulizia e la biancheria da letto e da bagno (espressamente menzionati all’art. 4 del D.L. 50/2017), i servizi di accoglienza, i servizi di colazione, i servizi di lavanderia, la connessione internet, i servizi di cucina, i servizi di trasporto.
La circolare n. 24/E del 12 ottobre del 2017 dell’Agenzia delle Entrate menziona anche la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, quali strettamente connesse all’utilizzo dell’immobile ed elementi caratterizzanti incidenti sul corrispettivo.
La tipologia dei servizi accessori forniti e la quantità di unità immobiliari concesse in locazione sono aspetti rilevanti al fine di distinguere il confine tra locazione e attività di impresa.
Contribuiscono alla definizione e alla distinzione di queste fattispecie la normativa civilistica e quella regionale di settore.
In particolare, in Liguria la legge regionale 2/2014 regolamenta tali aspetti; si tratta del T.U. in materia di strutture turistico ricettive e norme in materia di imprese turistiche.
È inoltre da sottolineare che le locazioni brevi possono essere soggette a regolamenti e restrizioni locali, per questo è necessario essere a conoscenza delle leggi e dei requisiti normativi specifici.
Gli intermediari e i gestori dei portali telematici che incassano i canoni o i corrispettivi sono responsabili del pagamento dell’imposta di soggiorno e del contributo di soggiorno, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dai regolamenti comunali.
All’art. 4 del D.L. 50/2017 è previsto uno specifico regime fiscale da applicare ai redditi derivanti da locazioni brevi di immobili ad uso abitativo da parte di privati.
La legge di bilancio 2024 è intervenuta in materia di tassazione dei redditi da locazioni brevi, aggiungendo novità a quelle già introdotte dal D.L. 145 del 2023 “decreto anticipi” in materia di locazioni brevi e unità immobiliari.
Non sussiste l’obbligo di registrazione per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni, ma dal 2011 è comunque possibile applicargli la cedolare secca.
La legge di bilancio ha proprio inciso sulla cedolare secca differenziandone la percentuale in base al numero di immobili locati: l’aliquota rimane ferma al 21% in casi di locazione di un’unica unità immobiliare mentre aumenta al 26% per le unità immobiliari ulteriori.
Inoltre, si precisa che, se nell’anno, il numero di immobili locati per breve periodo supera il numero di 4, scatta la presunzione di attività d’impresa.
Si ricorda che il D.L. 50/2017 ha posto a carico degli intermediari residenti e non, che esercitano attività di intermediazione immobiliare, se incassano direttamente o intervengono nel pagamento dei corrispettivi legati ai contratti per locazioni brevi, l’onere di operare in qualità di sostituti di imposta, trattenendo una ritenuta del 21% all’atto del pagamento del beneficiario e provvedendo al relativo versamento all’Agenzia delle Entrate.
Obiettivo di una delle novità introdotte dalla legge di bilancio è la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale e la sicurezza del territorio.
A tal fine il Ministero del Turismo assegna un codice identificativo nazionale (CIN) alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi tramite un’apposita procedura automatizzata.
Il CIN viene assegnato in seguito alla presentazione di un’istanza da parte del locatore contenente una dichiarazione sostitutiva attestante i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura e la sussistenza dei requisiti di sicurezza degli impianti.
La l. 191/2023 ha introdotto nuove norme di sicurezza antincendio per le locazioni brevi: gli immobili dovranno essere dotati di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio ed estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili.
Chiunque esercita l’attività di locazione è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune in cui è svolta l’attività.
Sono previste sanzioni pecuniarie per il locatore di un immobile privo di CIN, dei requisiti di sicurezza o che eserciti l’attività in assenza di SCIA.
Il CIN deve essere esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’immobile assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici.
Il codice identificativo nazionale va inoltre indicato anche in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato, anche nei portali telematici.
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